용도지역에서의 건폐율과 용적률

용도지역의 건폐율  

건폐율이란?

 건폐율이란 대지면적에 대한 건축면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 건축면적의 합계)의 비율을 말합니다(「건축법」 제55조).

용도지역에서의 건폐율 기준

 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조에 따라 지정된 용도지역에서 건폐율의 최대 한도는 관할 구역의 면적과 인구 규모, 용도지역의 특성 등을 고려해서 다음의 범위에서 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 조례로 정합니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제77조제1항·제2항 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제84조제1항).

구 분	용도지역	건폐율 기준
도시지역	주거지역	·제1종 전용주거지역: 50퍼센트 이하  ·제2종 전용주거지역: 50퍼센트 이하  ·제1종 일반주거지역: 60퍼센트 이하  ·제2종 일반주거지역: 60퍼센트 이하  ·제3종 일반주거지역: 50퍼센트 이하  ·준주거지역: 70퍼센트 이하
	상업지역	·중심상업지역: 90퍼센트 이하  ·일반상업지역: 80퍼센트 이하  ·근린상업지역: 70퍼센트 이하  ·유통상업지역 : 80퍼센트 이하
	공업지역	·전용공업지역 : 70퍼센트 이하  ·일반공업지역: 70퍼센트이하  ·준공업지역: 70퍼센트 이하
	녹지지역	·보전녹지지역: 20퍼센트 이하  ·생산녹지지역: 20퍼센트 이하  ·자연녹지지역: 20퍼센트 이하
관리지역		·보전관리지역: 20퍼센트 이하  ·생산관리지역: 20퍼센트 이하  ·계획관리지역: 40퍼센트 이하
농림지역		·20퍼센트 이하
자연환경보전지역		·20퍼센트 이하

※ 해당 지역의 조례는 국가법령정보센터(http://www.law.go.kr) 또는 행정안전부 자치법규정보시스템(http://www.elis.go.kr)에서 확인할 수 있습니다.

용도지역에서의 건폐율 기준의 예외

 다음의 어느 하나에 해당하는 지역에서의 건폐율에 관한 기준은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제77조제1항과 제2항에도 불구하고 다음의 범위에서 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 조례로 정하는 비율을 초과해서는 안 됩니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제77조제3항 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제84조제4항).

1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제37조제1항제8호에 따른 취락지구: 60퍼센트 이하(집단취락지구에 대해서는 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법령이 정하는 바에 따릅니다)

2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제37조제1항제9호에 따른 개발진흥지구 : 다음에서 정하는 비율 이하

√ 도시지역 외의 지역에 지정된 경우 : 40퍼센트

√ 자연녹지지역에 지정된 경우 : 30퍼센트

3. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제40조에 따른 수산자원보호구역: 40퍼센트 이하

4. 「자연공원법」에 따른 자연공원: 60퍼센트 이하

5. 「산업입지 및 개발에 관한 법률」 제2조제8호라목에 따른 농공단지: 70퍼센트 이하

6. 공업지역에 있는 「산업입지 및 개발에 관한 법률」 제2조제8호가목부터 다목까지의 규정에 따른 국가산업단지, 일반산업단지 및 도시첨단산업단지와 같은 조 제12호에 따른 준산업단지: 80퍼센트 이하

 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제77조제1항에도 불구하고 다음에서 정하는 기준에 따라 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 조례로 건폐율을 따로 정할 수 있습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제77조제4항 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제84조제6항·제7항).

1. 토지이용의 과밀화를 방지하기 위해서 건폐율을 강화할 필요가 있는 경우

2. 주변 여건을 고려하여 토지의 이용도를 높이기 위해서 건폐율을 완화할 필요가 있는 경우. 다만, 다음의 건축물은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제84조제1항의 규정에도 불구하고 그 건폐율은 다음에서 정하는 비율을 초과해서는 안 됩니다.

√ 준주거지역·일반상업지역·근린상업지역 중 방화지구의 건축물로서 주요 구조부와 외벽이 내화구조인 건축물 중 도시·군계획조례로 정하는 건축물: 80퍼센트 이상 90퍼센트 이하의 범위에서 특별시·광역시·특별자치도·시 또는 군의 도시·군계획조례로 정하는 비율

√ 녹지지역·관리지역·농림지역 및 자연환경보전지역의 건축물로서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제37조제4항 후단에 따른 방재지구의 재해저감대책에 부합하게 재해예방시설을 설치한 건축물: 해당 용도지역별 건폐율의 150퍼센트 이하의 범위에서 도시·군계획조례로 정하는 비율

√ 자연녹지지역의 창고시설 또는 연구소(자연녹지지역으로 지정될 당시 이미 준공된 것으로서 기존 부지에서 증축하는 경우만 해당): 40퍼센트의 범위에서 최초 건축허가 시 그 건축물에 허용된 건폐율

√ 계획관리지역의 기존 공장·창고시설 또는 연구소(2003년 1월 1일 전에 준공되고 기존 부지에 증축하는 경우로서 해당 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 도로·상수도·하수도 등의 기반시설이 충분히 확보되었다고 인정되거나, 도시·군계획조례로 정하는 기반시설 확보 요건을 충족하는 경우만 해당): 50퍼센트의 범위에서 도시·군계획조례로 정하는 비율

√ 녹지지역·보전관리지역·생산관리지역·농림지역 또는 자연환경보전지역의 건축물로서 다음의 어느 하나에 해당하는 건축물: 30퍼센트의 범위에서 도시·군계획조례로 정하는 비율

가. 「전통사찰의 보존 및 지원에 관한 법률」 제2조제1호에 따른 전통사찰

나. 「문화재보호법」 제2조제2항에 따른 지정문화재 또는 같은 조 제3항에 따른 등록문화재

다. 「건축법 시행령」 제2조제16호에 따른 한옥

√ 종전의 「도시계획법」(2000년 1월 28일 법률 제6243호로 개정되기 전의 것을 말함) 제2조제1항제10호에 따른 일단의 공업용지조성사업 구역(이 조 제4항제6호에 따른 산업단지 또는 준산업단지와 연접한 것에 한정함) 내의 공장으로서 관할 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수가 해당 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 기반시설의 설치 및 그에 필요한 용지의 확보가 충분하고 주변지역의 환경오염 우려가 없다고 인정하는 공장: 80퍼센트 이하의 범위에서 도시·군계획조례로 정하는 비율

√ 자연녹지지역의 학교(「초·중등교육법」 제2조에 따른 학교 및 「고등교육법」 제2조제1호부터 제5호까지의 규정에 따른 학교를 말함)로서 다음의 요건을 모두 충족하는 학교: 30퍼센트의 범위에서 도시·군계획조례로 정하는 비율

가. 기존 부지에서 증축하는 경우일 것

나. 학교 설치 이후 개발행위 등으로 해당 학교의 기존 부지가 건축물, 그 밖의 시설로 둘러싸여 부지 확장을 통한 증축이 곤란한 경우로서 해당 도시계획위원회의 심의를 거쳐 기존 부지에서의 증축이 불가피하다고 인정될 것

다. 「고등교육법」 제2조제1호부터 제5호까지의 규정에 따른 학교의 경우 「대학설립·운영 규정」 별표 2에 따른 교육기본시설, 지원시설 또는 연구시설의 증축일 것

3. 녹지지역, 보전관리지역, 생산관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역에서 농업용·임업용·어업용 건축물을 건축하려는 경우와 보전관리지역, 생산관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역에서 주민생활의 편익을 증진시키기 위한 건축물을 건축하려는 경우

√ 위 경우 보전관리지역·생산관리지역·농림지역 또는 자연환경보전지역에 「농지법」 제32조제1항에 따라 건축할 수 있는 건축물의 건폐율은 60퍼센트 이하의 범위에서 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 도시·군계획조례로 정하는 비율을 초과해서는 안 됩니다.

 계획관리지역·생산관리지역 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」으로 정하는 녹지지역에서 성장관리방안을 수립한 경우에는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제77조제1항에도 불구하고 50퍼센트 이하의 범위에서 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 조례로 건폐율을 따로 정할 수 있습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제77조제5항).

위반 시 제재

 국토교통부장관, 시·도지사, 시장·군수 또는 구청장은 위 규정에 따른 건폐율을 위반해서 건축한 자에게 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 허가·인가 등의 취소, 공사의 중지, 공작물 등의 개축 또는 이전, 그 밖에 필요한 처분을 하거나 조치를 명할 수 있습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제133조제1항제9호).

연면적, 용적률, 건축면적, 건폐율 : 잘 모르겠어요

※ 연면적이란?     연면적이란 건물 전체 층 바닥면적의 합계입니다(「건축법 시행령」 제119조제1항제4호). 여기서 전체층이란 지하와 지상의 모든 층을 말합니다.   ※ 용적률이란?     용적률이란 대지면적에 대한 연면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 연면적의 합계로 함)의 비율을 말합니다(「건축법」 제56조).     다만, 용적율을 산정할 때의 연면적은 다음에 해당하는 면적을 제외한 부분을 뜻합니다(「건축법 시행령」 제119조제1항제4호). 가. 지하층의 면적 나. 지상층의 주차용(해당건축물의 부속용도인 경우만 해당)으로 쓰는 면적 다. 「건축법 시행령」 제34조제3항 및 제4항에 따라 초고층 건축물과 준초고층 건축물에 설치하는 피난안전구역의 면적 라. 「건축법 시행령」  제40조제3항제2호에 따라 건축물의 경사지붕 아래에 설치하는 대피공간의 면적   용적률(%) = 지상층 연면적/대지면적 * 100   ※ 건축면적이란?     건축면적이란 수평투영면적 중 가장 넓게 보이는 층의 면적을 말합니다(「건축법 시행령」 제119조제1항제2호). 이 때 가장 넓은 층의 면적이 다른 층의 면적을 모두 포함하는 경우에는 그 넓은 층의 면적이 건축면적이 됩니다. 한편 각각의 층의 면적이 어느 층의 범위에도 포함되지 않는 경우에는 가장 넓은 층의 면적에 각 층의 돌출된 면적을 더해서 건축면적을 구하게 됩니다.   ※ 건폐율이란?     건폐율이란 대지면적에 대한 건축면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 건축면적의 합계)의 비율을 말합니다(「건축법」 제55조).     건폐율(%) = 건축면적/대지면적 * 100   예) (A)건물이 100평의 대지에 1층부터 5층까지 모두 40평인 건물인 경우의 용적률과 건폐율은? (A) 건물의 용적률 = 지상층연면적(40*5=200)/대지면적(100) *100 = 200% (A) 건물의 건폐율 = 건축면적(40)/대지면적(100) *100 = 40%

용도지역의 용적률  

용적률이란?

 용적률이란 대지면적에 대한 연면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 연면적의 합계로 함)의 비율을 말합니다(「건축법」 제56조).

용도지역에서의 용적률 기준

 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조에 따라 지정된 용도지역에서 용적률의 최대 한도는 관할 구역의 면적과 인구 규모, 용도지역의 특성 등을 고려해서 다음의 기준에 따라 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 조례로 정합니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조제1항·제2항 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제85조제1항).

 그럼에도 불구하고 건축물을 건축하려는 자가 그 대지의 일부에 「사회복지사업법」 제2조제4호에 따른 사회복지시설 중 다음의 시설을 설치하여 국가 또는 지방자치단체에 기부채납하는 경우에는 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 조례로 해당 용도지역에 적용되는 용적률이 완화될 수 있습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조제6항 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제85조제10항).

1. 「영유아보육법」 제2조제3호에 따른 어린이집

2. 「노인복지법」 제36조제1항제1호에 따른 노인복지관

3. 그 밖에 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수가 해당 지역의 사회복지시설 수요를 고려하여 도시·군계획조례로 정하는 사회복지시설

구 분	용도지역	용적률 기준
도시지역	주거지역	·제1종 전용주거지역: 50퍼센트 이상 100퍼센트 이하  ·제2종 전용주거지역: 100퍼센트 이상 150퍼센트 이하  ·제1종 일반주거지역: 100퍼센트 이상 200퍼센트 이하  ·제2종 일반주거지역: 150퍼센트 이상 250퍼센트 이하  ·제3종 일반주거지역: 200퍼센트 이상 300퍼센트 이하  ·준주거지역: 200퍼센트 이상 500퍼센트 이하
	상업지역	·중심상업지역: 400퍼센트 이상 1천500퍼센트 이하  ·일반상업지역: 300퍼센트 이상 1천300퍼센트 이하  ·근린상업지역: 200퍼센트 이상 900퍼센트 이하  ·유통상업지역: 200퍼센트 이상 1천100퍼센트 이하
	공업지역	·전용공업지역: 150퍼센트 이상 300퍼센트 이하   ·일반공업지역: 200퍼센트 이상 350퍼센트 이하  ·준공업지역: 200퍼센트 이상 400퍼센트 이하
	녹지지역	·보전녹지지역: 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하  ·생산녹지지역: 50퍼센트 이상 100퍼센트 이하  ·자연녹지지역: 50퍼센트 이상 100퍼센트 이하
관리지역		·보전관리지역: 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하  ·생산관리지역: 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하  ·계획관리지역: 50퍼센트 이상 100퍼센트 이하
농림지역		·50퍼센트 이상 80퍼센트 이하
자연환경보전지역		·50퍼센트 이상 80퍼센트 이하

용도지역에서의 용적률 기준의 예외

 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제37조제4항 후단에 따른 방재지구의 재해저감대책에 부합하게 재해예방시설을 설치하는 건축물의 경우에는 용적률에 대한 위의 규정에도 불구하고 도시지역 중 주거지역, 상업지역 및 공업지역은 해당 용적률의 120퍼센트 이하의 범위에서 도시·군계획조례로 정하는 비율로 할 수 있습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제85조제5항).

 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제77조제3항제2호부터 제5호까지의 규정에 해당하는 지역에서의 용적률에 대한 기준은 위 규정에도 불구하고 다음의 기준에 따라 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 도시·군계획조례로 정하는 비율을 초과해서는 안 됩니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조제3항 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제85조제6항).

1. 도시지역 외의 지역에 지정된 개발진흥지구: 100퍼센트 이하

2. 수산자원보호구역: 80퍼센트 이하

3. 「자연공원법」에 따른 자연공원: 100퍼센트 이하

4. 「산업입지 및 개발에 관한 법률」 제2조제8호라목에 따른 농공단지(도시지역 외의 지역에 지정된 농공단지에 한함): 150퍼센트 이하

 준주거지역·중심상업지역·일반상업지역·근린상업지역·전용공업지역·일반공업지역 또는 준공업지역안의 건축물로서 다음의 어느 하나에 해당하는 건축물에 대한 용적률은 경관·교통·방화 및 위생상 지장이 없다고 인정되는 경우에는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조제1항 각 호의 규정에 따른 해당 용적률 120퍼센트 이하의 범위안에서 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 도시·군계획조례로 용적률을 따로 정할 수 있습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조제4항 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제85조제7항).

1. 공원·광장(교통광장은 제외)·하천이나 그 밖에 건축이 금지된 공지에 접한 도로를 전면도로로 하는 대지안의 건축물이나 공원·광장·하천이나 그 밖에 건축이 금지된 공지에 20미터 이상 접한 대지안의 건축물

2. 너비 25미터 이상인 도로에 20미터 이상 접한 대지안의 건축면적이 1천제곱미터 이상인 건축물

 또한, 다음의 지역·지구 또는 구역안에서 건축물을 건축하려는 사람이 그 대지의 일부를 공공시설부지로 제공하는 경우에는 해당 건축물에 대한 용적률은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조제1항 각호에 따른 해당 용적률의 200퍼센트 이하의 범위에서 대지면적의 제공비율에 따라 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 도시·군계획조례가 정하는 비율로 할 수 있습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조제4항 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제85조제8항).

1. 상업지역

2. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업, 도시환경정비사업 및 주택재건축사업을 시행하기 위한 정비구역

용도지역 미지정 또는 미세분 지역에서의 행위 제한

 도시지역, 관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역으로 용도가 지정되지 않은 지역에 대해서는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제76조부터 제78조까지의 규정을 적용할 때에 자연환경보전지역에 관한 규정이 적용됩니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제79조제1항).

 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조에 따른 도시지역 또는 관리지역이 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조제1항 각 호 각 목의 세부 용도지역으로 지정되지 않은 경우에는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제76조부터 제78조까지의 규정을 적용할 때에 해당 용도지역이 도시지역인 경우에는 녹지지역 중 보전녹지지역에 관한 규정을 적용하고, 관리지역인 경우에는 보전관리지역에 관한 규정이 적용됩니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제79조제2항 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제86조).

※ 해당 지역의 조례는 국가법령정보센터(http://www.law.go.kr) 또는 행정안전부 자치법규정보시스템(http://www.elis.go.kr)에서 확인할 수 있습니다.

위반 시 제재

 국토교통부장관, 시·도지사, 시장·군수 또는 구청장은 위 규정에 따른 용적률을 위반해서 건축한 자에게 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 허가·인가 등의 취소, 공사의 중지, 공작물 등의 개축 또는 이전, 그 밖에 필요한 처분을 하거나 조치를 명할 수 있습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제133조제1항제10호).

자료출처 : 생활법령정보 http://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?csmSeq=297&ccfNo=3&cciNo=1&cnpClsNo=2